婺源县小产权农房抵押贷款的创新实践
2011年05月16日金融时报 作者：张祖德
长期以来，由于农民的宅基地属“农民集体所有”，故宅基地所建住房属小产权农房，无法上市交易，《担保法》和新实施的《物权法》对此类农房作为抵押物都有限制性规定，这是各金融机构在农村信贷服务上普遍面临的法律障碍。2009年6月，人行婺源县支行引导当地农行与政府合作，在婺源县景区启动试点，在全省首创了“农户住房（小产权房）抵押贷款”模式。近两年的运行情况表明，该模式通过合理规避农户小产权房不能抵押贷款的法律障碍，有效缓解了农户贷款难题，促进了当地农村经济以及生态旅游产业的发展，实现了“政府满意、农民受益、银行增效”的目的。
贷款运作模式
由申请农户首先为其住房办理房产证，然后提出借款申请，经贷款银行同意后，以借款人所有的房屋作为抵押，到房产部门办理评估、登记、受押，核发《房屋他项权证》，连同借款人拥有使用权的集体土地使用证、房产证一起作为贷款抵押物，签具借款人夫妻共同还款承诺书，最后由银行办理放款手续。贷款额度控制在房屋估值的70%以内。
具体操作程序分以下三个主要步骤：
其一，确定贷款对象与范围。贷款对象：一是无不良信用记录且有一定经营收入和贷款意愿的当地农户；二是已办理小产权房产证的农户；三是已交清土地出让价款，并已办理集体土地使用权证的农户。贷款范围：在试点推行期间贷款范围限定在旅游景点内农户和县城周边商贸、商住两用小产权房农户。
其二，审核贷款与农房权属。在对贷款申请审核上，满足二个前提条件：一是出具农村住房坐落地所有权单位(村民委员会)作出的土地使用权随住房抵押，抵押权实现时同意处置的书面证明，二是申请农村住房抵押登记的农户，应有富有房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。在对农户权属审核上，由农行基层营业所和当地村、镇共同对农户提交的房产证、土地使用证等合法权证真实性进行审核，并提供审核书面证明。
其三，确定贷款方式与授信。对经审核符合条件的农户，由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信最高额30万元的，贷款利率执行基准利率上浮20%以下的优惠利率，三年内周转使用。
主要经验做法
一是政府主导，政策扶持。婺源县政府针对宅基地属“农民集体所有”，其农房无法上市交易和抵押，导致银行难贷款这一难题，专门召开由房管局、国土局、金融部门参加的“农房抵押贷款试点工作会议”，研究同意在县域内农户小产权房允许办理抵押登记和转让手续，并在信用优良乡镇优先开展。为有效规避法律障碍，不踩红线，把好四个关键点：一是农户小产权房抵押转让必须在农户经济组织内，不得向外流转；二是宅基地价值不作抵押，这是宅基地属“农民集体所有”的本质决定的；三是农房坐落地所有权单位(村民委员会)必须作出同意处置的书面证明；四是申请农村住房抵押登记的农户，应有富有房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。对上属规定以婺府办字200990号文件下发执行。从而为当地农行开办农户小产权房抵押贷款提供了有力的政策支持和贷款可操作依据。
二是人行引导，协调促进。早在2009年初，人行婺源支行就针对婺源旅游经济快速发展和农户对资金需求旺盛的状况，提出了“创新农村信贷方式，加大农村信贷支持，更好推进县域旅游经济快速发展”的指导意见。积极鼓励农村金融创新，重点对农村大量的小产权房抵押担保问题提出了“银行参与、政策扶持、试点推进、防范风险”的工作建议，得到了政府的重视，并多次协调政府有关部门和金融机构深入调研和座谈，最终统一了思想，明确了目的，为推行农房抵押贷款试点工作发挥了积极的作用。
三是银行参与，试点推进。婺源农行在2008年9月被农行江西省分行确定为特色经济类“三农”业务发展试点支行。该行利用试点支行的政策优惠，大胆创新农村信贷产品，其中，试点推行“小产权农房抵押贷款”就是针对一部分经营农户有大额资金需求又缺乏抵押担保而提出的创新思路。婺源农行在当地人民银行的支持下，在政府以文件形式同意给予小产权房抵押登记和产权转移的前提下，顺利地推行小产权农房抵押贷款试点工作。在全省农村担保抵押方式上开了先河。在试点工作中，该行提出“从严把关，试点推进”的原则，首先从信用好，以经营“农家乐”和以旅游产业有关的农户开始试点，取得经验再逐步推开，其次，在贷款风险把关上，一是把好房产权证关，二是把好住房抵押关，体现了“屋有所值”的原则。
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